LA SORTE DELLE PROPRIETÀ IMMOBILIARI NELLA LIQUIDAZIONE CONTROLLATA (EX LIQUIDAZIONE DEL PATRIMONIO)

Come abbiamo già visto negli scorsi articoli i soggetti debitori non fallibili possono accedere ai fini della loro esdebitazione, vale a dire della cancellazione dei debiti non pagati e che non è possibile pagare per incapienza, a diverse procedure da sovraindebitamento.
Tra queste la più – potremmo dire – ‘gettonata’ è la liquidazione controllata; nella liquidazione controllata il soggetto istante pone a disposizione dei creditori tutti i suoi beni mobili ed immobili al fine di poter soddisfare per quanto possibile i creditori stessi.
Cosa succede dunque se una persona che accede alla liquidazione controllata è proprietaria di uno o più beni immobili? Oppure cosa succede se è invece proprietaria di una quota immobiliare? Le soluzioni possono essere diverse, ma in ogni caso la proprietà immobiliare, anche per quota, va liquidata in seno alla procedura di liquidazione controllata e spetta al liquidatore nominato dal tribunale la gestione dell’attività liquidatoria ai fini del ricavo dell’attivo da distribuire al ceto creditorio.
E’ comunque anche  possibile ottenere che gli immobili vengano ceduti, con l’autorizzazione del giudice delegato, a soggetti terzi che offrono di pagare il valore commerciale del bene stesso, ad esempio dei familiari; è necessario  in tal caso far redigere e produrre una perizia estimativa giurata dell’immobile, o anche della sola quota immobiliare, in modo tale che sia certo per il tribunale e per i creditori che quel bene immobile venga ceduto a prezzo congruo ai fini della liquidazione.

La vendita a terzi interessati, sia dell’immobile per intero sia della quota immobiliare appartenente  al soggetto debitore istante, consente in molti casi anche di mantenere il cespite nel patrimonio familiare, poiché tutti, ad eccezione del soggetto debitore istante, possono proporsi acquirenti.

Nel caso in cui un terzo soggetto si offra di acquistare un immobile ( o quota) del debitore, il giudice delegato normalmente disporrà che il liquidatore pubblichi un invito ad offrire:  il liquidatore pubblicizzerà il bene in vendita, il prezzo di vendita, sì che tutti gli eventuali interessati possano eventualmente effettuare offerte; in caso di più offerte  si disporrà una vera e propria gara tra gli offerenti, come normalmente avviene nelle aste delle esecuzioni immobiliari.
Cosa succede invece se  uno o più beni immobili ( o quote di essi) rimangono invenduti nella procedura di liquidazione?
Nella vecchia liquidazione del patrimonio questa evenienza avrebbe costituito un grave intralcio per il soggetto debitore per la chiusura della procedura di liquidazione, che sarebbe rimasta aperta fin tanto che il o i beni immobili non fosse/fossero venduti; in questo modo purtroppo l’effetto esdebitatorio veniva procrastinato per diverso tempo, spesso per anni, con evidenti ripercussioni negative sul soggetto istante.
Invece, nella liquidazione controllata attualmente disciplinata dal codice della crisi di impresa questa eventualità non si pone, siccome la norma prevede che decorsi  tre anni dall’apertura della procedura il debitore possa comunque richiedere ed ottenere l’esdebitazione; così la presenza di eventuali beni immobili invenduti non pregiudica gli interessi ai fini esdebitatori del soggetto debitore, si prevede soltanto che la procedura continui per concludere la liquidazione stessa dei beni ancora invenduti.
In questo modo non si pregiudicano nè gi interessi del debitore nè quelli dei creditori.