Ipoteca Su Casa Indivisa: Quali Effetti Sui Comproprietari?

Quando una casa è posseduta in comproprietà, l’ipoteca contratta da uno dei proprietari può gravare sull’intero immobile, complicando la possibilità di vendita e penalizzando anche gli altri comproprietari. Per esempio, se tre fratelli possiedono una casa indivisa e uno di loro si indebita, il creditore può iscrivere un’ipoteca che, pur interessando solo la quota del debitore, finisce per influenzare il valore e la
commerciabilità dell’intero bene.

L’ipoteca si applica solo sulla quota del debitore e non su quelle degli altri comproprietari. Tuttavia,,qualora il bene non sia divisibile (ad esempio, un appartamento non frazionabile), il creditore può richiedere la vendita forzata dell’intero immobile. In tale caso, il ricavato dell’asta viene distribuito in proporzione tra il creditore e i comproprietari, rispettando le quote di proprietà. I comproprietari non debitori possono tutelarsi in vari modi. Una possibilità è richiedere una divisione giudiziale del bene, con la quale il tribunale separa, quando possibile, la parte di proprietà del debitore. Se il bene è divisibile materialmente, il creditore potrà pignorare solo la porzione spettante al debitore. Se invece la divisione non è possibile, nel giudizio di divisione il bene potrà anche essere venduto interamente e i comproprietari riceveranno la loro quota del ricavato.

In alternativa, gli altri comproprietari possono scegliere di estinguere il debito, subentrando nei diritti del
creditore e cancellando l’ipoteca, oppure acquistare direttamente la quota del comproprietario debitore.
Queste soluzioni consentono di liberare l’immobile dall’ipoteca, facilitando così la possibilità di una
vendita o di una gestione autonoma del bene.

La Moratoria nel Piano di Ristrutturazione dei Debiti del Consumatore: Opportunità e Equilibri

Con il “Correttivo Ter” è stata introdotta una moratoria di massimo due anni per i debiti garantiti da privilegio, pegno o ipoteca (art. 67, comma 4). L’introduzione di un periodo di moratoria così significativo rappresenta una risorsa importante per i consumatori in difficoltà, offrendo loro uno spazio temporale per riorganizzare le proprie finanze senza l’immediata pressione dei creditori privilegiati. La moratoria, tuttavia, non è priva di costi: durante il periodo di sospensione, il pagamento degli interessi al tasso legale è comunque dovuto, bilanciando così la tutela del consumatore con il diritto dei creditori che mantengono la sicurezza di una remunerazione, garantita dagli interessi legali anche nel caso di dilazione del pagamento, preservando così una prospettiva di soddisfazione, seppure dilazionata.

Esiste però un acceso dibattito sulla possibilità di estendere la moratoria oltre il limite dei due anni. La giurisprudenza, con pronunce come Cass. Sez. I, n. 17834/2019 e Cass. Sez. I, n. 576/2024, ammette in alcuni casi deroghe al limite, purché i creditori possano esprimere le proprie osservazioni e il giudice valuti la convenienza economica del piano rispetto all’alternativa liquidatoria. Questo approccio permette ai giudici di adattare le soluzioni alle circostanze specifiche, garantendo un equilibrio tra le esigenze del debitore e i diritti dei creditori.

Sovraindebitamento: “Correttivo Ter” Dlgs 136/24

Il Decreto Legislativo 136/2024 (noto come “Correttivo Ter”) introduce importanti modifiche nelle
procedure di sovraindebitamento, facilitando l’accesso per consumatori, famiglie e piccoli imprenditori in
difficoltà economica. Basato sul principio del “favor debitoris,” il decreto promuove il reinserimento
economico e sociale dei debitori, evitando approcci punitivi.
Tra le novità principali, una definizione più chiara di “consumatore” consente di includere solo i debiti
estranei all’attività imprenditoriale. Anche i debiti misti (personali e professionali) possono ora rientrare
nel concordato minore, con vigilanza giudiziaria per prevenire abusi. Gli imprenditori cancellati dal
Registro delle Imprese possono accedere alla liquidazione controllata anche oltre l’anno dalla cessazione,
offrendo una soluzione definitiva ai debiti.
Gli Organismi di Composizione della Crisi (OCC) ottengono potenziamenti con l’accesso a banche dati
pubbliche, migliorando la trasparenza e l’accuratezza nella gestione delle procedure. Per le famiglie, è
possibile mantenere il mutuo sulla casa principale, garantendo stabilità abitativa.
Queste modifiche segnano un passo avanti verso una gestione più equa e funzionale del
sovraindebitamento, creando un sistema inclusivo che sostiene la ripresa economica e sociale dei debitori,
evitando il loro allontanamento dal circuito produttivo e promuovendo soluzioni sostenibili per tutti i
soggetti coinvolti.

Sovraindebitamento: Calo delle Istanze da Parte di Aziende e Imprenditori nel 2024

Nel 2024 si registra un calo delle richieste di composizione della crisi da sovraindebitamento da parte delle aziende e degli imprenditori, mentre la domanda da parte dei consumatori resta stabile. Lo ha reso noto la Camera Arbitrale di Milano (CAM) con un comunicato stampa del 1° ottobre, riferendo i dati relativi alle istanze gestite in convenzione con diverse Camere di Commercio lombarde.

Dal 2017, CAM ha gestito 1524 istanze, principalmente da parte di piccole imprese, ex imprenditori e cittadini in difficoltà economica. Il 23% delle richieste proviene da Milano, seguita da Monza e Brianza (18%) e altre province lombarde. Tra il 2023 e il 2024, il numero complessivo di domande è diminuito del 13,2%. In particolare, le domande presentate da aziende e ditte individuali sono calate del 27%, passando da 109 nel 2023 a 80 nel 2024, mentre le richieste da parte dei consumatori sono rimaste stabili.

Nonostante la diminuzione delle richieste, il tempo medio di risoluzione delle pratiche è migliorato, passando da 649 giorni nel 2023 a 603 giorni nel 2024 (-7%), e il tasso di successo è aumentato con il 98% delle proposte omologate nel 2024, rispetto al 93% dell’anno precedente.

Riserva di Proprietà e Liquidazione Controllata

La sentenza del Tribunale di Mantova del 19 settembre 2024, affronta una questione rilevante nel contesto della Liquidazione Controllata, disciplinata dal CCI, con particolare riferimento ai contratti di compravendita con riserva di proprietà.

Il caso riguardava un’impresa soggetta a Liquidazione Controllata che aveva acquistato dei macchinari con riserva di proprietà, non avendo ancora completato il pagamento del prezzo al momento dell’apertura della procedura concorsuale. Il venditore aveva richiesto la restituzione dei beni non ancora integralmente pagati, invocando l’art. 270, comma 6 CCI.

Il Tribunale ha confermato che il contratto non si risolve automaticamente con l’avvio della Liquidazione Controllata, ma resta efficace. Tuttavia, il venditore conserva il diritto di richiedere la restituzione del bene qualora il pagamento non sia completato, poiché la proprietà resta in capo al venditore fino all’ultimo pagamento.

Il curatore della procedura, secondo la sentenza, ha il potere di decidere se subentrare nel contratto, pagando il residuo del prezzo, o sciogliere il contratto, permettendo così al venditore di riprendere il bene.

La decisione del Tribunale di Mantova ha ribadito l’importanza della riserva di proprietà come tutela per il venditore, confermando il diritto di quest’ultimo alla restituzione del bene non pagato integralmente, in linea con il regime previsto dall’art. 270 CCI. Questo principio contribuisce a garantire equilibrio tra i creditori della procedura e i diritti dei venditori.

La Derogabilità della Competenza dell’OCC

Il Tribunale di Rovigo, con la sentenza n. 21 24.03.2024, ha affrontato il potere di nomina di un professionista ex art. 68, comma 1, del CCII, necessario per consentire l’accesso del debitore alla procedura di liquidazione controllata prevista dall’art. 268. La questione si è sollevata quando l’unico Organismo di Composizione della Crisi (OCC) del circondario ha rifiutato di redigere la relazione richiesta dall’art. 269, comma 2, a causa del mancato pagamento di acconti pari alla metà dei compensi richiesti.

I debitori, in grave sovraindebitamento, hanno contestato l’onerosità del preventivo dell’OCC, chiedendo al Presidente del tribunale di nominare un professionista con un compenso sostenibile. Il Tribunale ha accolto l’istanza, stabilendo che, nonostante la presenza di un OCC, vi sono situazioni in cui il diritto del debitore ad accedere alla liquidazione controllata non può essere compresso. Il Tribunale ha chiarito che gli accordi tra OCC e debitore devono seguire criteri di opportunità ed economicità, garantendo al contempo il diritto di accesso alle procedure di indebitamento. Ha evidenziato la continuità tra l’OCC e il liquidatore, affermando che il compenso deve essere determinato in base a parametri unitari previsti dalla normativa. Particolarmente significativo è stato il richiamo all’importanza della proporzionalità e adeguatezza negli accordi tra OCC e debitore. Il rifiuto dell’OCC di elaborare la relazione ha costituito un ostacolo ingiustificato all’accesso del debitore alla  liquidazione, giustificando la nomina di un professionista esterno. Questa decisione rappresenta un passo importante nella tutela dei diritti dei debitori e nella regolazione della crisi di sovraindebitamento.

Nomina di Liquidatore Diverso dal Gestore della Crisi in Caso di Discrasia Temporale e Carenze nella Relazione del Gestore

La sentenza della Sezione Giurisprudenza n. 31908, pubblicata il 19 settembre 2024, riguarda la  procedura di liquidazione controllata e la possibilità di nominare un liquidatore diverso dal gestore della crisi. La Corte ha chiarito che ci sono “giustificati motivi” per nominare un professionista diverso dal gestore della crisi in due circostanze principali, ai sensi dell’art. 270, comma 2, lett. b) del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII), ovvero in caso di discrasia temporale e nel caso di carente esame
critico.
Esaminiamo nel dettaglio entrambe le situazioni.
Nel caso di discrasia temporale, quando c’è un notevole intervallo di tempo tra la redazione della relazione da parte del gestore della crisi e il momento in cui viene depositata la domanda per l’apertura della procedura di liquidazione controllata, la relazione può risultare obsoleta o comunque non più accurata. In altre parole, la documentazione prodotta dal debitore e le sue dichiarazioni potrebbero non riflettere fedelmente la sua situazione attuale. In questa circostanza, la mancanza di un aggiornamento tempestivo nella valutazione del gestore costituisce un “giustificato motivo” per nominare un liquidatore diverso, in modo da garantire un esame corretto e aggiornato della posizione del debitore.
In caso di carente esame critico, se la relazione del gestore non esamina adeguatamente alcuni aspetti fondamentali, come la veridicità delle spese dichiarate dal debitore o la capacità contributiva del coniuge, potrebbe non riuscire a fornire una visione completa della reale situazione economica del nucleo familiare. Questo potrebbe tradursi in una sottovalutazione o errata rappresentazione del tenore di vita della famiglia del debitore. In mancanza di un’analisi critica di tali elementi, è giustificato il ricorso a un liquidatore differente, più idoneo a garantire una valutazione completa e imparziale.
Queste due circostanze appena viste, dunque, legittimano la decisione di nominare un professionista diverso dal gestore per svolgere il ruolo di liquidatore, al fine di assicurare una maggiore accuratezza e imparzialità nella procedura.

Tribunale Milano, sentenza 07 Agosto 2024: Inammissibile la liquidazione controllata in assenza di beni.

La sentenza in esame del Tribunale di Milano ha stabilito che la liquidazione controllata è inammissibile in assenza di beni mobili, immobili o redditi liquidabili, chiarendo che il presupposto per l’apertura di questa procedura è la presenza di un patrimonio che possa essere utilizzato per soddisfare i creditori. Nel caso esaminato, il ricorrente, privo di beni e reddito, aveva richiesto la liquidazione controllata con l’obiettivo principale di ottenere l’esdebitazione, nonostante non vi fosse alcun attivo da liquidare.

Il Tribunale ha sottolineato che, in assenza di beni utilmente liquidabili, il percorso più idoneo per il debitore è la esdebitazione dell’incapiente, prevista dall’art. 283 del Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza (CCII). Questa procedura è specificamente destinata a debitori che non possiedono beni da offrire ai creditori, permettendo comunque la liberazione dai debiti in determinate condizioni.

La decisione ribadisce che la liquidazione controllata deve essere limitata ai casi in cui vi sia una concreta possibilità di distribuzione dell’attivo ai creditori. Consentire l’apertura della liquidazione controllata senza beni comprometterebbe l’equilibrio tra gli interessi dei creditori e del debitore, con un impatto negativo sul sistema economico, soprattutto in relazione ai debiti legati all’attività imprenditoriale.

Il Tribunale ha inoltre fatto riferimento alle modifiche legislative in corso all’art. 283, confermando l’orientamento che privilegia la procedura di esdebitazione dell’incapiente in assenza di patrimonio liquidabile. Questa sentenza fornisce una linea guida importante per le future decisioni in materia di sovraindebitamento.

Il Privilegio Fondiario nella Liquidazione Controllata

Il 19 agosto 2024, con la sentenza n. 22914, la Corte di Cassazione ha affrontato la questione dell’impatto del privilegio processuale fondiario, previsto dall’art. 41, comma 2 del Testo Unico Bancario (TUB), con le recenti disposizioni introdotte dal Codice della Crisi.La decisione si concentra sulle compatibilità del privilegio fondiario nelle procedure concorsuali di liquidazione giudiziale e liquidazione controllata, andando ad escludere espressamente le procedure di natura non liquidatoria.

In prima battuta, la Corte di Cassazione ha confermato la perdurante validità del privilegio processuale fondiario anche dopo l’entrata in vigore del nuovo Codice della Crisi. Pertanto, tale privilegio continua ad applicarsi alla procedura di liquidazione giudiziale, ribadendo la sua centralità nel contesto delle garanzie creditizie. Tuttavia, la questione si complica quando si tratta di stabilire se il privilegio previsto dall’art. 41, comma 2 del TUB possa trovare applicazione anche nella liquidazione controllata.

Il principio giuridico espresso dalla Cassazione è chiaro: il creditore fondiario ha il diritto di beneficiare del privilegio processuale stabilito dall’art. 41, comma 2 del d.lgs. n. 385 del 1993 sia nel caso di liquidazione giudiziale, disciplinata dagli articoli 121 e seguenti del d.lgs. n. 14 del 2019, sia nel caso di liquidazione controllata, regolata dagli articoli 268 e seguenti del medesimo decreto legislativo.

Questa sentenza assume particolare rilevanza poiché chiarisce la portata e l’applicabilità del privilegio fondiario nelle diverse fasi delle procedure concorsuali, garantendo così ai creditori fondiari uno strumento efficace per il recupero dei propri crediti, anche nel contesto di nuove normative.